Alquiler turístico de la segunda vivienda con uso compartido
Esta es la alternativa más utilizada, al no incluir ningún tipo de papeleo, pero esto no quiere decir que sea la óptima ni 100% legal. Estamos hablando del caso de la segunda vivienda, la casa de la playa, que se alquila durante algunos meses o semanas al año y que el resto permanece a disposición de los titulares.
Lo primero que debes saber es que en este caso el alquiler no tiene la consideración de alquiler para vivienda habitual. Esto impide disfrutar de ciertas reducciones y beneficios al contabilizar los ingresos.
Para consignar el alquiler de la segunda casa de vacaciones en el IRPF se utilizaría la figura del arrendamiento para uso distinto del de vivienda al incluir los ingresos en la declaración de la renta 2017. Pero antes de eso debemos diferenciar entre los periodos en los que la casa está alquilada y los que no a efectos del IRPF. El motivo es que pagaremos impuestos de forma diferente durante esos tramos.
Incluir los Ingresos por el alquiler a turistas
Estos ingresos se incluyen en la declaración de la renta como rendimientos del capital inmobiliario. Para determinar la ganancia final se podrán deducir todos los costes asociados a la puesta en alquiler de la vivienda como el IBI, seguro de hogar, tasa de basuras o gastos de comunidad, entre otros. A estos podrás sumar el coste de la agencia de colocación del piso o el dinero que te hayas gastado en publicitar la casa en portales inmobiliarios.
Eso sí, los costes del alquiler sólo se podrán deducir de forma proporcional al tiempo que hemos tenido la casa alquilada. Si sólo hemos alquilado la vivienda durante tres meses no podremos incluir el recibo del IBI en su totalidad, sino sólo la parte proporcional a los meses de alquiler.
Conviene precisar también que al no tratarse de alquiler para vivienda habitual no se podrán aplicar las reducciones del 60% sobre la ganancia que sí sirven para el resto de arrendatarios (los que la alquilan para uso como vivienda habitual).
Al hacer tu declaración de la renta restarás los gastos a los ingresos y pagarás impuestos por la diferencia. Este dinero se sumará a tu base imponible general para tributar a los tipos generales de la renta 2017.
El tiempo que la casa no está alquilada
Hay que pagar impuestos por el tiempo que no esté alquilada la vivienda razón de un 1% del valor catastral del piso o el 2% si ese valor no se ha revisado desde 1994. La cantidad resultante se dividirá entre los 365 días del año y después se multiplicará por el número de días ha estado alquilada la vivienda. Este importe se sumará a la base imponible general.
Un ejemplo de alquiler esporádico de segunda vivienda para uso turístico
Partimos de un piso no vivienda habitual que se alquila a través de una plataforma durante una serie de meses al año.
La vivienda está valorada en 100.000 euros y el rendimiento que obtienes es de 1.000 euros al mes durante 4 meses. –
En total los ingresos anuales serán de 3.000 euros. Este es el punto de partida y el capital sobre el que empezar a restar gastos relacionados con el arrendamiento veraniego. Estos son los más significativos.
- IBI anual: asciende a 500 euros. 166,6 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Intereses generados por la hipoteca: 1.200 euros al año. 400 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Gastos de comunidad: 50 euros al mes o 600 euros al año. 200 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Tasa de basuras: 150 euros al año. 50 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Seguro de la vivienda: 350 euros al año. 33,1 euros por los meses que la vivienda está alquilada.
- Gastos por anunciar la vivienda o por la agencia que gestiona el alquiler: 300 euros.
- Suministros del hogar (agua, electricidad, gas e internet): 450 por los meses que la vivienda está alquilada.
En total los gastos deducibles del alquiler serán de 1599,70 euros, que se restarán a los 3.000 euros cobrados dejando la ganancia total a efectos de la declaración de la renta en 1400,30 euros que se sumarán a la base imponible y tributarán conforme las tablas de IRPF.
A esto habrá que sumar el dinero de la imputación de renta por tener el piso vacío durante 8 meses. Suponiendo que el valor catastral no haya sido revisado desde 1994, estaríamos hablando de un 2% sobre 100.000 euros o 2.000euros para todo el año. Como la vivienda sólo ha estado ocho meses alquilada, la cantidad se reducirá a 1.333 euros que, de nuevo, se sumarán a la base imponible general.
